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Cómo calcular la rentabilidad real de un alquiler en 2026
· 6 min de lectura
Guía práctica para propietarios: rentabilidad bruta, neta y rentabilidad sobre capital invertido, con un ejemplo aplicado a una vivienda en España.
Cuando un propietario nos pregunta '¿cuánto puedo sacar a este piso?', no hay una sola respuesta correcta: hay tres números que conviene mirar siempre juntos.
1. Rentabilidad bruta
Ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio del inmueble. Es la cifra más fácil de calcular y la más usada en titulares. Útil para comparar oportunidades a primera vista, pero engañosa por sí sola.
2. Rentabilidad neta
Restamos gastos reales: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino y comisiones de gestión. El resultado suele ser entre un 30 % y un 40 % inferior al bruto. Esta es la cifra que entra en tu bolsillo.
3. ROCE (rentabilidad sobre capital invertido)
Si hay financiación, la rentabilidad sobre el capital propio puesto se dispara, pero también el riesgo. Hay que medir ambos.
Ejemplo real
- Precio del piso: 180.000 €
- Renta mensual: 850 € (10.200 €/año)
- Bruta: 5,67 %
- Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia 4 %): 2.450 €
- Neta: 4,30 %
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